Rozwiązanie umowy najmu w trybie pilnym

Najem mieszkań czy lokali zwykle zawierany jest umową na konkretny czas. Jest to bezpieczne i korzystne rozwiązanie dla obu stron. Z drugiej jednak strony wyjściowo, zgodnie z prawem, umowy na czas określony nie mogą być rozwiązane wcześniej. Czasami jednak sytuacja życiowa najemcy zmienia się z dnia na dzień i chce on rozwiązać najem w trybie pilnym – jak najszybciej. Czy jednak ma do tego prawo? Jakich argumentów może użyć, by przekonać właściciela do takiego rozwiązania? Te wątpliwości – jakże istotne w dzisiejszych niepewnych czasach – rozwiewa nasz artykuł.

Zapisy umowy najmu

Najważniejsze w sprawach spornych są zapisy umowy, która łączy obie strony. Zwykle taka umowa zawiera zapisy, które umożliwiają jej wcześniejsze rozwiązanie, ale – co ważne – dając zasadniczo to uprawnienie wynajmującemu, a nie najemcy. W określonych sytuacjach, np. zalegania z czynszem, doprowadzenia do zniszczenia mieszkania lub mienia wynajmującego czy innych, właściciel może skutecznie i natychmiastowo wypowiedzieć umowę. Ma prawo domagać się opuszczenia mieszkania, a także pokrycia powstałych szkód.Tymczasem najemcę zasadniczo obowiązuje okres wypowiedzenia określony w tej umowie – jeśli takie są zapisy. Jak bowiem wspomniano, Kodeks cywilny przewiduje, że umowy czasowe rozwiązują się po okresie ich obowiązywania. Z drugiej strony istnieje swoboda zawierania umów, więc strony mogą określić te kwestie inaczej – ustalając właśnie okres wypowiedzenia. Najczęściej wynosi on miesiąc lub trzy miesiące. Aby rozwiązać taką umowę, konieczne jest pisemne złożenie wypowiedzenia z zachowaniem terminów. Jedynie zaistnienie wad lokalu uniemożliwiających korzystanie z niego lub zagrażających zdrowiu najemcy pozwala mu na natychmiastowe wypowiedzenie umowy. Takie sytuacje jednak rzadko mają miejsce.

Przeczytaj również: Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Wypowiedzenie umowy

Jeżeli więc w umowie określono też inne okoliczności uprawniające najemcę do wypowiedzenia najmu, to jest to możliwe. Powody jednak muszą być konkretnie wymienione (np. utrata pracy), a nie tylko określone jako „ważne przyczyny”. Taki zapis jest niezgodny z prawem i przez to w zasadzie nieskuteczny.Wyjściowo jednak wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez najemcę w trybie pilnym nie jest niemożliwe. Jeśli tylko zaistniała sytuacja znajduje się w umowie, strony mogą powołać się na ten zapis. Gdy jednak nie określono takich okoliczności, stronom pozostaje ewentualne porozumienie.

Porozumienie stron

Jak wspomniano, ostatnim wyjściem jest próba porozumienia stron. Zawsze można próbować rozwiązać sprawę polubownie. Przedstawienie swojej trudnej i nieoczekiwanej sytuacji może wpłynąć na decyzję wynajmującego. Być może zgodzi się na rozwiązanie umowy w trybie pilnym, bez dodatkowych roszczeń. Nastawić się jednak należy na negocjacje uwzględniające jakieś ustępstwa. Może to być zajęcie kaucji, dodatkowa opłata czy inne profity. Trzeba jednak pamiętać, że wszystko zależy od dobrej woli właściciela. Jak wiadomo, mieszkania wynajmowane są dla zysku, a nagła utrata takiego źródła dochodu może być trudna do zaakceptowania.Warto wiedzieć, że opuszczenie czy opróżnienie mieszkania niezależnie od sytuacji nie zwalnia z postanowień umownych i konieczności ponoszenia opłat za czynsz, odstępne i opłacania innych rachunków. Takie rozwiązanie się nie opłaca, zwłaszcza że właściciel może sądownie wyegzekwować zaległe należności, a nawet przedłużyć obowiązek płacenia do końca trwania pierwotnej umowy najmu okazjonalnego.

Materiał powstał we współpracy z ePorady24.pl